Воронежские строители обратились с инициативой в Минстрой РФ
РОССИЙСКИЙ СОЮЗ СТРОИТЕЛЕЙ
Ряд актуальных тем был поднят накануне в ходе расширенного заседания совета Союза строителей Воронежской области. К обсуждению назревших вопросов присоединились ведущие застройщики региона.
Для участия в обсуждении вопроса, касающегося состояния строительного рынка и перспективы ввода жилья в 2024 году, были приглашены представители Сбербанка – начальник управления ипотечного кредитования и развития сервисов «Домклик» Воронежского головного отделения ПАО Сбербанк Д.И. Голев и зам. управляющего головным отделением по Воронежской области ПАО Сбербанк М.А. Рекк, представитель АО «Банк ДОМ.РФ» – руководитель розничных продаж ДО «Воронежский» Н.В. Дикарева и член Президиума Ассоциации «Гильдия Риэлторов Черноземья» («ГРЧ») В.Н. Болотин.
Решение обсудить вопрос с участием специалистов принималось не случайно. Как и прогнозировали эксперты, после отмены льготной ипотеки жилищный рынок начал претерпевать серьезные изменения. За последние два месяца произошел настолько серьезный спад в продажах жилья, что по ряду позиций они даже приостановились. Понятно, что это проблема не только застройщиков – снижение уровня реализации жилья приводит к серьезным негативным последствиям и у подрядчиков, и у проектировщиков, и у производителей стройматериалов.
На этом фоне возникает резонный вопрос – а возможно ли сохранить темпы строительства, чтобы выполнить план по вводу жилья, доведенный Минстроем, и нужно ли это в свете последних событий?
Участникам заседания было важно услышать мнение как банковских структур и риелторского сообщества, так и представителей власти. С сообщением по ситуации последних месяцев перед собравшимися выступил министр строительства Воронежской области А.М. Кулешов.
НАЦПРОЕКТЫ ПРЕТЕРПЕЛИ ТРАНСФОРМАЦИЮ
Глава регионального минстроя доложил, что в настоящий момент по решению президента страны происходит переформатирование национальных проектов, в результате которого основным будет нацпроект «Инфраструктура для жизни», объединяющий в себе несколько федеральных проектов:
• «Модернизация коммунальной инфраструктуры»,
• «Новый ритм строительства» (направлен на сокращение инвестиционно-строительного цикла и совершенствование нормативного регулирования строительной отрасли),
• «Развитие населенных пунктов» (предусматривает интенсивное развитие 2000 опорных пунктов РФ),
• «Ипотека»,
• «Обновление жилищного фонда»,
• «Новые жилищные возможности» (нацелен на улучшение жилищных условий россиян).
Вот такая трансформация, подразумевающая в рамках нескольких федеральных проектов комплекс новых подходов к созданию комфортных условий проживания граждан. Именно поэтому теперь в плановых показателях объем ввода квадратных метров жилья уступит место количеству метров на человека. В цифрах это выглядит так: к 2030 году строительный комплекс России должен выйти на показатель 33 кв. метра на человека при нынешних 28,8.
Для сравнения – сегодня в Чехии строится 36 кв. метров на человека, в Венгрии – 38, в Китае – 43, в Германии – 48 и во Франции – 51 кв. метр.
А МЫ ТЕМ ВРЕМЕНЕМ ПОЗИЦИИ НЕ СДАЕМ
Что касается Воронежской области, то, по словам А.М. Кулешова, общая площадь жилых помещений на одного жителя региона составляет порядка 35,2 кв. метра, что позволило нам занять шестое место по ЦФО и девятое по Российской Федерации.
На текущий период ввод жилья достиг 1 млн 358 тыс. кв. метров, составив 101,1% к аналогичному периоду прошлого года. При этом многоквартирного жилья введено 424,5 тыс. кв. метров (76,7%), а ИЖС – 933,6 тыс. кв. метров (18%), что свидетельствует о явном перекосе в сторону ИЖС. Индивидуальное жилищное строительство продолжает набирать обороты, тесня многоквартирное, которое, к тому же, стало резко проигрывать в спросе.
В этой связи зашел разговор о том, каким образом застройщикам переориентировать свою деятельность, в сферу которой должно входить все больше малоэтажного загородного жилья. Конечно, оно будет не столь рентабельно, зато способно обеспечить работой трудовые коллективы.
БАНКАМ ПОРАДОВАТЬ НЕЧЕМ…
Резкое торможение ипотечного кредитования привело рынок жилья в МКД к серьезным проблемам, и по словам представителей банков, лимит на льготную ипотеку уже исчерпан. Процент первоначального взноса на жилищное кредитование растет, динамика неутешительна, и делать реальные прогнозы в данный момент достаточно сложно. Участники рынка ждут положительных действий от государства, чтобы понять, как достичь плановых показателей Минстроя РФ по вводу жилья, установленных для нашего региона на текущий год. А это – 2 млн 274 тыс. кв. метров. По словам А.М. Кулешова, руководство области обращалось в Минстрой РФ с просьбой об уменьшении этих цифр, но пока ответа нет, а значит, планы остаются прежними. Поэтому министр, обращаясь к строителям, попросил их обратить внимание на завершение проектов, находящихся в высокой степени готовности, и не бросать их, несмотря на сложность ситуации (понятно, что вводить жилье, которое не скоро будет продано, означает для застройщиков брать на себя его обслуживание).
В РЕГИОНАХ ИЩУТ АЛЬТЕРНАТИВУ
Как же продвигать продажи в отсутствие льготной ипотеки? С полезной информацией на эту тему выступил представитель Ассоциации «ГРЧ» В.Н. Болотин. В Москве, например, практикуют «траншевую» ипотеку, предусматривающую разного рода рассрочки. А еще столичные застройщики идут навстречу жильцу, заходящему в ипотеку за счет продажи старого жилья для покупки нового. Они снимают для него квартиру, в которой покупатель может жить в период купли-продажи. Такой опыт полезен в критической ситуации и заслуживает изучения. По словам председателя Союза строителей Воронежской области В.И. Астанина, в беседе с президентом Ассоциации «ГРЧ» Г.В. Пановой обсуждена необходимость встречи застройщиков с риелторами для обсуждения деталей подобных механизмов, применяемых в других регионах.
К сожалению, никакой опыт коллег не поможет нам в проблеме с генеральным планом развития Воронежа, действие которого сейчас приостановлено. Наступивший правовой вакуум вызывает большую тревогу у застройщиков. Все понимают, что после повторного согласования главный документ областного центра будет утвержден заново, но в настоящий момент у многих застройщиков ситуация просто патовая – не получают согласование как новые проекты, так и те, которые прошли все необходимые для этого процедуры. И чтобы не парализовать работу строительного комплекса окончательно, ситуация требует компромиссных решений между властью и надзорными органами.
СМЕНИЛИ БИМ НА РИМ, А ВОЗ ТАМ И ПОНЫНЕ
Следующий вопрос повестки затронул еще одну болевую точку, о которой мы уже рассказывали ранее. Речь идет о проблеме, возникшей у подрядных организаций, работающих на объектах государственного и муниципального заказа. Они обратились в Союз с просьбой о помощи в урегулировании вопроса сметного нормирования применительно к проектной документации на строительство детских садов, больниц, стадионов и школ за счет бюджетных средств.
Напомним, начиная с 2023 года, отрасль перешла с базисно-индексного (БИМ) на ресурсно-индексный (РИМ) метод определения сметной стоимости строительства. Когда этот вопрос обсуждался «на старте», строители надеялись на РИМ как на метод, благодаря которому более точное определение цены строительных материалов и затрат приведет к увеличению сметной стоимости, позволяя сделать строительство бюджетных объектов более рентабельным или хотя бы безубыточным. К сожалению, практика показала, что сметы продолжают уменьшаться. Проходя через ФГИС ЦС, стоимость стройматериалов зачастую снижается, а зарплата, увеличившаяся с 2022 года более чем в два раза, в сметах значится на прежнем уровне. В итоге вопрос опять стоит о том, как получить хоть какую-то прибыль.
В ответ на обращение группы подрядных организаций областной Союз строителей провел заседание рабочей группы с привлечением специалистов кафедры цифровой и отраслевой экономики ВГТУ и ФАУ «РосКапСтрой», сотрудники которого помогли разобраться в вопросе и подготовить предложения для Минстроя РФ. Выработанные инициативы могли бы способствовать корректировке базы для расчета фонда оплаты труда, с тем чтобы он приблизился к реальному значению. По утверждению экспертов, это можно сделать путем внесения изменений в соответствующую методику Минстроя по двум позициям:
• первая – снятие ограничительного порога 60% для коэффициента, учитывающего доплаты и надбавки к тарифным ставкам
• вторая – отказаться от МРОТ как базы для расчета нормативной оплаты труда, а сделать базой среднемесячную оплату труда по отрасли.
САМИ СЕБЕ ДЕЛАЕМ ПОДНОЖКУ
Главное, что сделает расчет верным – применение в нем актуальных данных Росстата. Но и они не всегда способны отразить реальную картину, и виной тому нередко бывают сами участники рынка. Ситуация усугубляется необъективностью данных по оплате труда, которые участники рынка подают Росстату. Они занижены. Причем в ряде случаев так делается от непонимания, к какому результату приведет в итоге. И это при том, что сейчас практически во всех крупных и средних организациях стройкомплекса начисляется «белая» зарплата. По данным Росстата, в июле 2024 года средняя заработная плата в крупных и средних организациях строительного профиля составляла около 80 тысяч рублей, тогда как по предприятиям, относящимся к малому бизнесу, она значительно ниже.
В результате обсуждения проблемы члены совета Союза поддержали предложения рабочей группы и поручили направить письмо с обоснованием и просьбой о внесении изменений в Методику №534/пр в Минстрой РФ (на сегодняшний день оно уже направлено). Также выдвинутую инициативу поддержал сенатор С.Н. Лукин, выразив готовность принять меры для привлечения внимания Минстроя к решению этой проблемы.
Подготовила Зоя КОШИК
РОССИЙСКИЙ СОЮЗ СТРОИТЕЛЕЙ
Источник: omorrss.ru