Малоэтажное и индивидуальное жилищное строительство: субурбанизация и комплексное развитие территорий опорных населенных пунктов. Малоэтажный жилой комплекс – ФЗ-214
РОССИЙСКИЙ СОЮЗ СТРОИТЕЛЕЙ
11 июля в г. Бобров Воронежской области состоялось совместное заседание Правления РСС и Комиссии по вопросам индивидуального жилищного строительства Общественного Совета при Минстрое России на тему: «Малоэтажное и индивидуальное жилищное строительство: субурбанизация и комплексное развитие территорий опорных населенных пунктов. Малоэтажный жилой комплекс – ФЗ-214».
В мероприятии под председательством Владимира Анатольевича Дедюхина, Первого вице-президента Российского Союза строителей, Председателя Комиссии по вопросам ИЖС Общественного совета при Минстрое России, приняли участие Логвинов Виктор Иванович, заместитель председателя Правительства Воронежской области, Балбеков Анатолий Иванович, Глава Бобровского муниципального района Воронежской области, Мытарев Сергей Анатольевич, Член Правления РСС, президент Союза сельских строителей России, Астанин Владимир Иванович, президент Союза строителей Воронежской области, Пороцкий Константин Юрьевич, Председатель Комитета РСС по малоэтажному жилищному строительству, председатель экспертного совета комиссии по ИЖС Общественного совета при Минстрое России, Кочкин Виталий Игоревич, член экспертного совета комиссии по ИЖС Общественного совета при Минстрое России, Папаскири Тимур Валикович, ректор Государственного университета по землеустройству, Калашников Николай Васильевич, Член Правления РСС, Вице-президент РСС по работе в ЦФО, Кочнев Дмитрий Владимирович, Представитель РСС в Ивановской области, Путилин Павел Иванович, Председатель Союза строителей Липецкой области, Любимов Сергей Юрьевич, куратор комиссий Общественного совета, специалист по правовому сопровождению деятельности Общественного совета при Минстрое России, а также представители организаций-членов РСС, профессионального сообщества и бизнеса.
В ходе заседания участники обсудили новые подходы к развитию сельских территорий, вопросы привлечения инвестиций в развитие производства и жилищное строительство, эффективное использование средств федеральных и региональных целевых программ по созданию современной социальной инфраструктуры. Также была рассмотрена роль местных администраций в развитии малых городов на примере города Боброва, что позволило обменяться лучшими практиками и выработать рекомендации для других регионов России.
Открыл мероприятия Владимир Анатольевич Дедюхин. Он поприветствовал участников и отметил, что рассматриваемая тема является одной из ключевых для Российского Союза строителей, и участие в заседании представителей региональных Союзов представляется важным, так как они могут перенять полезный опыт и новые механизмы развития малоэтажного жилищного строительства на своих территориях.
Говоря о проблематике развития ИЖС, Владимир Анатольевич заметил, что несмотря на значительные достигнутые успехи, остается множество нерешенных проблем. «Более 70% населения предпочитает жить в собственном доме. На сегодняшний день большая часть построенного жилья является малоэтажным: из 43 миллионов квадратных метров жилья, введенного за последние пять месяцев, 30,8 миллиона приходится на малоэтажное строительство. При этом качество такого жилья все еще оставляет желать лучшего, и поэтому нам необходимо вновь вернуться к этим вопросам», - отметил В.А. Дедюхин.
Еще одна проблемная тема – вопросы финансовых инструментов. Они существуют, но используются в недостаточной мере в силу разных причин. Кроме того, как подчеркнул докладчик, без развития 214-ФЗ и его поворота в сторону малоэтажного строительства также невозможно двигаться вперед, и основная задача здесь – запустить механизм проектного финансирования в малоэтажном строительстве. Существует необходимость включения малоэтажного строительства в государственную программу «Жилье и городская среда», что поможет грамотно организовать пространство для малоэтажного строительства в регионах. Благодаря такой подпрограмме можно подробно указать, что необходимо сделать в каждом регионе, какие финансы потребуются и когда работа будет профинансирована.
Владимир Дедюхин подчеркнул важность продолжения и финансового наполнения программы «Стимул», ориентируя ее на малоэтажное строительство. Он отметил, что существуют и другие вопросы, касающиеся градостроительства, которым уделяется большое внимание, в частности, это касается нового закона о градостроительной деятельности, который заменит закон 169-ФЗ и определит функции главного архитектора.
Большое значение имеет продление программ по развитию Дальнего Востока, Кавказа и Арктики с учетом строительства еще 200 малых городов, а также более 2000 опорных городов с прилегающими территориями.
О реализации на территории Воронежской области Федеральной целевой программы «Комплексное развитие сельских территорий» и ее влиянии на инвестиционный климат говорил Виктор Логвинов. Он рассказал, что в Воронежской области насчитывается 414 сельских и 28 городских поселений в 31 муниципальном районе. В сельской местности проживает 719 000 человек, что составляет 31,5% от всего населения области.
Виктор Иванович отметил, что, помимо комплексного развития сельских территорий по федеральной программе, за последние четыре года были вложены значительные средства по всем программам – государственным, областным и федеральным. За этот период было введено в эксплуатацию 178 объектов в сфере здравоохранения, 93 объекта в сфере спорта, 154 объекта коммунальной инфраструктуры и 1094 объекта в сфере образования, что в общей сложности составило 57 миллиардов рублей.
По программе комплексного развития сельских территорий за последние четыре года было направлено 7,1 миллиарда рублей, из которых 5,2 миллиарда рублей – это федеральные средства. Благодаря этим вложениям 397 семей в сельской местности получили новое жилье, а также были благоустроены 212 объектов.
Особое внимание уделяется сельским дорогам. За последнее время по программам было отремонтировано 4187 км дорожного полотна, на что было выделено более 22 миллиардов рублей. Кроме того, было построено девять мостовых сооружений.
Инвестиционный климат в Воронежской области также на хорошем уровне. По итогам 2023 года область заняла четвертое место по объему сельскохозяйственной продукции с результатом 321 миллиард рублей. Область занимает второе место по объему производства масла, третье – по объему производства молока и сахара. Также был запущен уникальный проект по поддержке перерабатывающей промышленности, который не имеет аналогов в России, и Воронежская область заняла четвертое место по объему производства сыра. Эти показатели подтверждают статус аграрно-промышленного региона.
В рамках поручения Президента Российской Федерации отработаны задания на 2023 год и поданы заявки по 25 опорным пунктам. Пилотным проектом 2025 года станет Павловский район. На 2025 год заявлено финансирование в размере 12 миллиардов рублей, из которых 9 миллиардов рублей – это федеральные средства. Кроме того, проекты заявлены не только по Павловску, но и по другим территориям.
В.И. Логвинов отметил, что ежегодно создаются и реализуются различные инвестиционные проекты, что позволяет создавать до 1650 рабочих мест в год. Однако, отметил спикер, основной проблемой остается кадровый вопрос.
Министр архитектуры и градостроительства Воронежской области Андрей Еренков отметил важность темы индивидуального жилищного строительства для региона, подчеркнув, что это не просто инструмент достижения показателей национального проекта. Развитие ИЖС необходимо из-за структуры Воронежской области, где есть городская агломерация и множество малых городов с населением менее 100 000 человек. В последние десятилетия наблюдается устойчивый отток населения из сельских территорий за рабочими местами и лучшими экономическими условиями. Основной задачей является укрепление расселения и сокращение оттока населения из малых городов и населенных пунктов путем развития экономики в муниципалитетах.
«Бобровский муниципальный район является одним из наиболее успешных в экономическом развитии муниципалитетов. Здесь регулярно создаются агропромышленные предприятия, что делает район примером для других, особенно в сфере малоэтажного строительства. В целом в Воронежской области объем строительства жилья стабильно высокий. В 2023 году было введено 2,15 миллиона квадратных метров жилья, из которых почти половина составляют индивидуальные жилые дома. Статистика за январь-март также показывает положительную динамику — введено 290 000 квадратных метров. Доля ИЖС в общем объеме строительства неуклонно растет, что фиксируется перераспределением спроса на рынке жилья в пользу частных домов и комфортных квартир в малоэтажных домах.
Стратегия развития строительной отрасли до 2030 года с прогнозом до 2035 года включает меры по дальнейшему развитию ИЖС и малоэтажного строительства. Важно отметить, что рост рынка в этих сегментах связан с ипотечными программами, в том числе льготными. Однако существуют проблемы с обеспечением малоэтажных комплексов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктурой», - рассказал А.А. Еренков.
Одной из главных задач докладчик назвал сбалансированное развитие Воронежской агломерации и полицентрическое развитие области на базе субрегиональных центров и опорных населенных пунктов. Министерство мониторит участки для комплексного развития под индивидуальное жилищное строительство и малоэтажное строительство, при этом выбор площадок под ИЖС не должен ограничиваться пригородами Воронежа. Как отметил спикер, нужно укреплять опорные населенные пункты.
Анатолий Балбеков в своем выступлении отметил, что Бобровский район является сельскохозяйственным, с основным направлением на сельскохозяйственное производство, включая животноводство (молочное и мясное), птицеводство и овощеводство. Район активно развивается, однако в настоящее время здесь не хватает около 1700 работников. Для работы приезжают люди из других регионов, но все равно остаются открытыми 900 рабочих мест. В ближайшие год-полтора потребуется еще 1500 человек. Анатолий Иванович назвал нехватку кадров главной проблемой, несмотря на активную работу в этом направлении.
«Развитие инфраструктуры в районе ведется таким образом, чтобы там функционировали школы, детские сады и другие необходимые учреждения. Это стало возможным благодаря поддержке Минсельхоза, который вложил более 900 миллионов рублей федеральных средств. Эти деньги были использованы для строительства канализации, водопровода, газопровода и благоустройства дорог. Это значительно облегчило задачу по конкуренции с территориями, приближенными к городам. Конечно, малоэтажное строительство в крупных городах идет по другому пути, так как рядом с большими городами легче привлекать и удерживать население. Поэтому первостепенной задачей мы видим удержание сельского населения. К сожалению, деградация деревень идет катастрофическими темпами. В районе уже реализованы первые пилотные проекты ИЖС, и если все планы будут выполнены, эта территория станет привлекательной для жизни», – сказал А.И. Балбеков.
Иван Волошин, Управляющий директор АО «ДОМ.РФ», рассказал о роли структуры в реализации мероприятий, направленных на развитие индивидуального жилищного строительства. Одной из основных проблем для семей, планирующих строительство или приобретение дома, докладчик назвал обеспечение социальной и инженерной инфраструктурой.
«Для создания комфортных поселков ИЖС в законодательство были внесены изменения, которые с 2022 года позволяют строить малоэтажные жилые комплексы, обеспеченные инфраструктурой, предусмотренной нормативами градостроительного проектирования. Также были приняты меры по повышению финансовой защиты покупателей, что увеличило интерес системных застройщиков к сегменту ИЖС. Сегодня граждане могут приобретать частные дома в современных комплексах ИЖС в семи субъектах Российской Федерации, где строится около 900 таких домов. Большинство этих жилых комплексов реализуются на земельных участках, находящихся в собственности застройщиков. Низкий интерес к проектам на арендных земельных участках обусловлен невозможностью включать затраты граждан на последующий выкуп земли в сумму ипотечного кредита. В связи с этим ДОМ.РФ подготовил предложения по внесению изменений в законодательство, чтобы включить расходы на приобретение земельного участка в сумму ипотечного кредита», – рассказал И.А. Волошин.
По его словам, создаваемые застройщиками малоэтажные жилые комплексы удовлетворяют потребности граждан в комфортном жилье, сопоставимом с городским образом жизни, повышается прогнозируемость стоимости готового жилья и его ликвидность. Чтобы сделать проектное финансирование более привлекательным, ДОМ.РФ в 2023 году запустил программу субсидирования процентных ставок по проектному финансированию для застройщиков, предусматривающую предоставление кредитов по ставке не выше ключевой ставки Банка России. Программа доступна в 61 субъекте Российской Федерации.
Одной из проблем, препятствующих широкому распространению механизма малоэтажных жилых комплексов, по словам Ивана Волошина, является дефицит обеспеченных инфраструктурой земельных участков. Для строительства МЖК застройщики вынуждены брать на себя обязательства по строительству инфраструктуры, что составляет значительную долю бюджета проектов. Для создания более доступных условий финансирования инфраструктуры при строительстве МЖК был введен механизм инфраструктурных облигаций ДОМ.РФ. Пока эта практика пока не получила широкого распространения, но ведется работа по снижению критериев и масштабированию данного механизма.
Тимур Валикович Папаскири представил доклад «О создании стратегии и механизмов межведомственного взаимодействия по вопросам реализации государственной программы развития сельских агломераций». В своем докладе Тимур Валикович отметил ключевые аспекты актуальности развития сельских территорий. Говоря о развитии опорных пунктов, он отметил, что цель этой инициативы - сократить миграцию из сельских территорий в крупнейшие города, что приводит к депопуляции значительных территорий России.
«Профессиональное научное сообщество видит основную задачу в развитии инфраструктуры опорных городов и подготовке нормативно-правовой документации. Потребуется корректировка земельного законодательства, так как текущие негативные процессы связаны с недооценкой землеустройства и несогласованностью законов, касающихся использования земель и объектов недвижимости. Анализ ситуации показал, что из 800 малых городов более 600 имеют устойчивую тенденцию к потере населения. Это приводит к полному опустошению или переходу в разряд сельских поселений. Для высококвалифицированного труда в сельском хозяйстве требуется около 200 тысяч работников, что существенно влияет на качественные изменения и сохранение достижений сельского хозяйства. Кроме кадров, АПК России нуждается в создании семенных заводов, комбикормовых заводов, заводов по производству ветеринарных препаратов и переработке продукции. Для развития этих направлений требуются знания и умения, что открывает потенциал для работы профессионального сообщества», - рассказал ректор.
Он также высказал предложение о создании центра компетенции по разработке стандартов ускоренного экономического развития и управления территориями сельских агломераций на базе университета.
Завершая выступление, докладчик отметил необходимость комплексного подхода к решению этих вопросов, и заметил, что для успешного развития сельских территорий требуется объединение усилий Минстроя, Минэкономразвития, Минсельхоза и профессионального сообщества.
Заместитель управляющего головным отделением по Воронежской области ПАО Сбербанк Михаил Рекк подробно рассказал о продуктах для проектного финансирования и ипотеки в сфере ИЖС. Базовое проектное финансирование, адаптированное под изменения 214-ФЗ для ИЖС, включает возможность банка финансировать застройщика с момента получения разрешения на строительство, покрывая все затраты, связанные с реализацией проекта. Этот продукт практически не отличается от проектного финансирования многоквартирных домов, за исключением того, что не требуется государственная экспертиза проекта.
Второй продукт — финансирование подрядчиков ИЖС. Основное условие здесь — аккредитация подрядчика и возможность получения им программы субсидий, что является ключевым критерием для банка. Этот продукт предполагает финансирование генерального подрядчика с достаточным опытом, до 80% от стоимости по договору строительного подряда. Кроме того, было рассказано о финансировании физических лиц.
Николай Калашников представил опыт Белгородской области в развитии малоэтажного строительства. Он подчеркнул, что инициатива по развитию ИЖС В Белгородской области началась 30 лет назад с создания фонда поддержки малоэтажного жилищного строительства в 1993 году. Фонд получил начальные финансовые ресурсы из бюджета, затем выдавал практически беспроцентные кредиты застройщикам. С момента его создания введено около 20 миллионов квадратных метров жилья, построено 150 тысяч жилых домов, и более 500 тысяч человек обеспечены комфортным жильем.
Позже в области была принята стратегия развития жилищного строительства, уделяющая предпочтение индивидуальному жилью, но уже в больших масштабах, включая агломерации вокруг крупных городов. По словам Николая Васильевича, за последние 15 лет было в регионе вводится не менее 70% ИЖС от общего объема ввода, и этот показатель сохраняется. Три основных аспекта программы:
В рамках программы был сформирован кооператив «Свой дом», где граждане могли накопить 40% от суммы кредита, а оставшиеся 60% получить на льготной основе, а также собственный фонд земли: всего было выделено 57 тысяч займов на сумму 11 миллиардов рублей, что позволило построить 8,3 миллиона квадратных метров жилья. В общей сложности выдано 50 тысяч земельных участков, а в запасе осталось еще 70 тысяч участков. Отдельное внимание уделяется обустройству микрорайонов ИЖС инженерной и социальной инфраструктурой. За последние годы построено 36 образовательных учреждений и 62 медицинских объекта. Как отметил Николай Васильевич, эти меры позволяют эффективно развивать ИЖС в Белгородской области, обеспечивая жителей комфортным жильем и необходимой инфраструктурой.
Владимир Тучков, вице-президент РСС, в своем выступлении выделил Бобровский район как пример успешного использования всех возможностей развития, включая индивидуальное жилищное строительство с полной социальной инфраструктурой. Говоря о Липецкой области, В.В. Тучков заметил, что она также имеет мощный сельскохозяйственный и промышленный потенциал с крупными предприятиями.
В отношении программы развития индивидуального жилищного строительства Липецкая область не осталась в стороне и достигла определенных успехов. «Мы действовали аналогично Белгородской области, развивая Липецкую ипотечную корпорацию. Было создано акционерное общество "Свой дом", специализирующееся на строительстве индивидуальных жилых домов в сельской местности. Сегодня эта программа несколько видоизменилась, и большую роль в ней играют коммерческие структуры», - рассказал Владимир Васильевич. Он также представил ЖК «Романово Сити» — уникальный город-спутник, поделился опытом и осветил проблемные вопросы, с которыми приходится сталкиваться при его реализации.
Сергей Мытарев в своем выступлении на заседании подчеркнул, что финансово-экономическая ситуация, сложившаяся на сельских территориях, не позволяет предприятиям сельского строительного комплекса и стройиндустрии принимать активное участие в различных программах. Кроме того, населению сложно воспользоваться льготной ипотекой. Что касается финансирования программы развития сельских территорий, Сергей Анатольевич отметил, что она исполняется в сокращенном виде, не в полном объеме, и необходимо вернуться к первоначальному плану программы.
Успехи в малоэтажном строительстве за последние пять лет отметил Константин Пороцкий. Однако, по словам спикера, индивидуальное жилищное строительство в регионах продолжает развиваться хаотично и бессистемно. Требования, закрепленные в СП 42, устарели, и необходимо разработать современные нормы для территорий, дорог и мест проживания людей, так как всё больше людей хотят жить за городом.
Существенную роль в себестоимости квадратного метра жилья играет инфраструктура: дороги, сети, центральная канализация и водопровод, что составляет от 25% до 30% стоимости. Высокий удельный вес инфраструктуры значительно увеличивает стоимость квадратного метра. В результате себестоимость строительства оказывается выше, чем у рыночных аналогов. С учётом внутренних банковских требований и особенностей проектного финансирования, модель редко проходит банковскую экспертизу. При этом невозможно развивать территории для комфортного проживания с полной инфраструктурой, используя только банковское проектное финансирование без предварительной подготовки территории.
«Для этого существуют инструменты, такие как инфраструктурное меню, инфраструктурные бюджетные кредиты и облигации. Однако отсутствует реестр земельных участков, которые могли бы быть запланированы под развитие малоэтажного жилищного строительства в рамках подготовки мастер-планов. Эти реестры необходимо создать, и в некоторых регионах уже ведется эта работа. Создание такого реестра позволит определить путь развития через мастер-планы, включая развитие сельских территорий и опорных пунктов. Это поможет планировать строительство ИЖС, коммерческую и социальную инфраструктуру, чтобы районы развивались современно, красиво и комфортно для проживания», – сказал К.Ю. Пороцкий. Он предложил рассмотреть возможность формирования мастер-планов для развития ИЖС, включая градостроительную и инженерную подготовку, при помощи регионального оператора КРТ.
Владимир Цыганков, заместитель генерального директора АО «Завод «ЛИТ», представил доклад на тему «ИЖС как наиболее важная часть национальной жилищной системы России. Инновационные технологии в ИЖС».
«Наше предприятие с 1998 года занимается производством полимерных теплоизоляционных материалов. Являясь экспертами в области полимеров, мы прекрасно понимаем, что полимерные теплоизоляционные материалы обладают рядом неоспоримых преимуществ по сравнению с традиционными материалами. Однако в современном строительстве преимущества полимеров используются недостаточно. Можно рассмотреть такую аналогию: все знают, что в овчинном тулупе тепло и уютно, однако мало кто ходит в нем на улице, никто не едет в нем в горы кататься на лыжах. Все ходят в легких мембранных куртках с синтетическим утеплителем и чувствуют себя так же тепло и уютно, как в тулупе. И мы решили предложить строительному рынку такую «куртку», разработав новую технологию домокомплектов с полимерным отражательным тепловым контуром.
В качестве несущих элементов, обеспечивающих механическую прочность здания, мы выбрали каркас из легких стальных тонкостенных конструкций (ЛСТК). Металл обладает рядом неоспоримых преимуществ перед деревом. Это и точность геометрии, и срок службы, и отсутствие изменения своих характеристик с течением времени, долговечность и т.д. Монтаж каркаса из ЛСТК непосредственно на строительной площадке весьма сложен, требует значительной квалификации строителей и долог по времени. Мы приняли решение формировать из элементов ЛСТК в заводских условиях строительные панели, из которых потом будет возводиться здание. Сборка панелей в заводских условиях позволяет обеспечить необходимую точность геометрии, стандартизировать панели для использования не только для конкретного проекта, но и для любой серии проектов», – рассказал Владимир Михайлович.
Также на заседании выступили Владимир Иванович Астанин, Виталий Игоревич Кочкин, Сергей Юрьевич Любимов. В завершение мероприятия Владимир Дедюхин поблагодарил руководство Воронежской области и Бобровского муниципального района, а также всех участников мероприятия, отметив прозвучавшие предложения и эффективные решения. Он подчеркнул, что все предложения и инициативы, выработанные в ходе заседания, будут направлены в профильные ведомства: Минстрой России, Минпромторг России, федеральные, региональные, муниципальные органы власти, организации, работающие в сфере ИЖС, а также закреплены в итоговой резолюции заседания.
В рамках поездки в г. Бобров делегация Российского Союза строителей посетила объекты комплексной застройки в селе Лушниковка, а также жилую застройку и социальные объекты. Подробнее в наших следующих публикациях.
РОССИЙСКИЙ СОЮЗ СТРОИТЕЛЕЙ
Источник: omorrss.ru