Адвокатские истории, или продавая – проверяй

Гражданин купил таунхаус, однако достаточно быстро решил продать его по семейным обстоятельствам. Нашелся покупатель, осмотрел дом и заключил договор купли-продажи. Стороны не составили акт о состоянии дома, просто указали в договоре, что покупатель претензий к качеству не имеет.

Но, очень скоро в адрес продавца поступила претензия с требованием оплатить расходы на устранение скрытых недостатков объекта недвижимости, размер которых составил почти треть от суммы договора. Были выявлены существенные недостатки в устройстве гидроизоляции крыши и ее конструкции, дверей, окон, железобетонных перекрытий, занижена прочность стяжки пола, допущены отклонения оштукатуренных стен более 10 мм на всю высоту, нарушен эстетический вид облицовочной кладки, входная дверь имеет отклонения по вертикали, отсутствует система вытяжки в санузлах

Покупатель посчитал, что продавец, должен нести ответственность за обнаруженные недостатки. В судебном процессе была назначена экспертиза, которая установила, что в объекте недвижимости имеются недостатки, выражающиеся в несоответствии СП, СНиП и ГОСТам, явные и устранимые. При этом эти недостатки были допущены застройщиком при строительстве дома.

Несмотря на то, что недостатки являются явными (что лишает покупателя права ссылаться на них, ведь они должны были быть обнаружены при обычном осмотре) и что недостатки возникли до момента продажи дома, при его строительстве, суд взыскал с продавца стоимость устранения выявленных недостатков в размере, установленном судебной экспертизой.

Суд решил, что в силу ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что они появились до момента передачи товара или по иным причинам, возникшим до момента передачи. Суд исходил из того, что жилой дом не соответствует требованиям к качеству для целей, для которых товары такого рода обычно используются; недостатки выявлены покупателями в момент эксплуатации объекта недвижимости, но возникли при его строительстве, а у покупателей не было объективной возможности выявить эти недостатки до заключения договора.

Какие выводы можно сделать из этой истории?

Большинство граждан продают и покупают дома, дачи, капитальные гаражи в состоянии «как есть». На практике никто, как правило, не приглашает экспертов для оценки соответствия недвижимости СП, СНиПам и ГОСТ. И вот такой подход неверен и чреват не только для покупателя, но и для продавца, который расплачивается за «косяки» застройщика. То есть, не только покупатель заинтересован в осмотре объекта при покупке, но и продавец тоже должен это сделать.

Удачи вам, и будьте внимательны)

#покупканедвижимости

#адвокатлюкшин