Застройщики Петербурга вынуждены оптимизировать затраты
Себестоимость строительства в Петербурге выросла за последние 5 лет в полтора раза, констатируют эксперты рынка, — сообщает dp.ru. При этом цены на первичном рынке за это же время увеличились лишь на 20%. Строители вынуждены затыкать дыры и оптимизировать затраты. Пока это удается делать без последствий. Запасы маржинальности по проектам, начатым 3–4 года назад, позволяли выживать большинству девелоперов.
Рост затрат застройщиков подсчитали в Knight Frank St Petersburg. По их оценкам, строительная себестоимость за 5 лет росла почти в 2 раза быстрее, чем цена продаж. Пик роста себестоимости пришелся на период ослабления обменного курса рубля по отношению к ведущим мировым валютам, который был в 2014–2016 годах, говорят в консалтинговой компании.
Эти цифры подтверждают специалисты из аналитического центра СПб РО «Деловая Россия». По их экспертным данным, себестоимость и средние цены в период 2014–2017 годов росли относительно медленно — на уровне инфляции или даже несколько ниже, то есть на 5–7% в год.
«Однако за 2018 год рост цен составил около 10%. Это связано с законодательной неопределенностью на рынке и инфляционными ожиданиями покупателей. Таким образом, экспертно мы оцениваем рост цен за последние 5 лет приблизительно на уровне 30–35%. При этом если отдельно выделять сегменты бизнес и элита, то рост окажется менее выраженным — 15–20% за рассматриваемый период», — говорит Антон Банин, руководитель аналитического центра СПб РО «Деловая Россия».
По данным Knight Frank St Petersburg, в высоком классе себестоимость с 2014 года выросла с 93–97 тыс. до 145–162 тыс. рублей за 1 м². В бизнес–классе рост более плавный — с 68–79 тыс. до 86–98 тыс. рублей за 1 м².
Себестоимость строительства «квадрата» массового жилья сейчас колеблется в пределах 55–70 тыс. рублей.
«Наибольший рост себестоимости прослеживается в самом высоком классе жилья (плюс 61,6%). Главная причина — наличие большей доли импортируемых материалов, которые подорожали после ослабления рубля 2014 года. Они более высокого качества и фактуры, например отделочные (керамогранит, плитка, ламинат, паркетная доска, двери и фурнитура и так далее), инженерное оборудование (насосное оборудование, трансформаторы, приточно–вытяжные клапаны, рекуператоры воздуха и так далее), оконечные устройства (светильники, розетки и так далее)», — говорит Станислав Алексеенко, руководитель отдела строительного аудита и управления проектами Knight Frank St Petersburg. Но в элитном жилье проще — рост себестоимости компенсировался ростом цен. «За 5 лет мы наблюдаем не только рост себестоимости почти в полтора раза, но и рост цен на элитный сегмент и на de luxe. В элитных проектах традиционно существенную часть затрат занимала доля отделочных материалов и инженерии импортного производства, сейчас все чаще можно встретить российские аналоги. В de luxe проектах все же стремятся сохранить требуемый потенциальными клиентами уровень, выискивая все новые и новые фишки, которые позволят привлечь внимание покупателей и избежать морального устаревания», — рассказывает Галина Черкашина, руководитель de luxe проектов E&V.
По оценкам Knight Frank St Petersburg, наихудшее соотношение цены продаж и строительной себестоимости показывает класс B. «В данном классе рынка покупатели достаточно чувствительны к изменению цены продаж, что не позволяет застройщикам компенсировать за счет нее рост себестоимости. Оптимизация происходит за счет других резервов проектов», — полагает Станислав Алексеенко. «По нашим оценкам, за последние 5 лет цены на первичном рынке выросли примерно на 20%, а рост себестоимости в комфортклассе превысил 25%. Маржинальность девелоперского бизнеса снижается. Пока не видно предпосылок, что в текущем году ситуация изменится. Наоборот, переход на эскроу–счета только увеличит издержки девелоперов», — уверен Эдуард Тиктинский, президент Группы RBI.
Проще всего в масс–маркете, где импортные материалы практически не использовались, а возможностей сэкономить и оптимизировать больше всего. «У нас внедрена производственная система, lean construction, которая направлена на минимизацию потерь при строительстве. Пока нам удается находить баланс между недорогими материалами и технологиями, с одной стороны, и достойным качеством — с другой. Поэтому у нас себестоимость не выросла так стремительно, хотя рост цен на стройматериалы носит перманентный характер и вызывает обеспокоенность», — рассказывает Дмитрий Михалев, руководитель службы по работе с государственными органами «СПб Реновации».
По данным консалтингового центра »Петербургская недвижимость», с 2015 по 2019 год стоимость квадратного метра при 100%–ной оплате выросла в Петербурге в сегменте масс–маркет на 17%, в пригородной зоне — на 16%. «На сегодня средняя цена в городе — 108,7 тыс. рублей за 1 м², в пригородах — 73,5 тыс.», — подсчитала Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская недвижимость».
Материальный рост
Как говорят участники рынка, основная причина роста себестоимости — рост цен на строительные материалы, доля которых в структуре себестоимости составляет более 50%. Так, согласно цифрам, представленным Knight Frank St Petersburg, цена на арматурную сталь класса АIII с 2014 года увеличилась более чем на 50%, а портландцемент М400 вырос примерно на 42% (некоторые материалы росли быстрее общих инфляционных темпов). «В последние 2 года рост себестоимости находился в пределах 5–7%. То есть чуть выше уровня официальной инфляции», — подсчитал Станислав Алексеенко. По данным экспертного центра «Индекс», в 2018 году цены на песчано–гравийные смеси выросли на 18,9%, на 11,9% увеличилась стоимость панелей и плит ЖБИ. В среднем, по данным «Индекса», цены на стройматериалы по итогам 2018 года выросли на 10%. Происходило удорожание как самих материалов, так и стоимости их доставки, в том числе благодаря жестким правилам перевоза грузов по городу. «Если раньше мы гоняли одну машину, то теперь вынуждены возить меньше, но чаще, а это и бензин, и стоимость аренды машин и так далее. Все это, естественно, ведет к росту себестоимости», — жалуются строители.
Благодаря росту ставки НДС на 2%, повышению цен на бензин, заработной платы и так далее рост продолжается. По оценкам Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), инфляция в отрасли по итогам 2019–го может вырасти до 8–9%. Причины — удорожание стройматериалов на фоне повышения НДС и переход рынка на проектное финансирование.
Оптимизационные процессы
Выживают застройщики за счет «оптимизации» строительной себестоимости. «Удешевляются используемые материалы, оборудование и технические решения, главным образом в классе эконом. В случае сохранения ограничений покупательной способности или введения дополнительных затрат застройщикам по причине законодательных ограничений данная тенденция может продолжиться», — говорят в Knight Frank St Petersburg.
«Теоретически оптимизацией себестоимости строительства можно заниматься бесконечно, но на практике всему есть предел. Конкуренция на рынке крайне высока, и застройщик, для которого важно качество, не может сильно сокращать расходы на квалифицированный персонал, хорошие строительные материалы и приобретать дешевые, но неликвидные участки. Более того, сейчас на рынке наблюдается обратная тенденция: чтобы поддерживать баланс цены и качества, нужно говорить более об управлении ростом себестоимости, чем о ее снижении», — говорит Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК «ЦДС». «Себестоимость строительства — и как следствие себестоимость квадратного метра жилья — зависит от многих параметров: стоимости земельного участка, расходов на мероприятия по улучшению характеристик земли в случае необходимости, затрат на возведение самого объекта и на благоустройство прилегающей территории. В «Группу ЛСР» входят домостроительные комбинаты, которые обеспечивают полный цикл работ по строительству жилых домов, включая проектирование, производство железобетонных изделий и возведение зданий, а также предприятия — поставщики нерудных и стеновых материалов. Это позволяет нам сдерживать рост себестоимости», — говорят в «Группе ЛСР». Впрочем, эксперты считают — в данном случае группа просто перекладывает затраты с одной собственной структуры на другую. «Поиск путей сокращения себестоимости — один из тех наших внутренних проектов, работа над которыми в этом году стала максимально открытой. Наряду с сокращением себестоимости не менее важно работать и над созданием прибавочной, «премиальной» стоимости — того уникального сервиса и уникального продукта, за которые клиенты готовы платить премию», — уверен Эдуард Тиктинский.