Рынок строящегося жилья: день Х все ближе, пессимизма все больше
Большинство петербургских новостроек разрешат достраивать на деньги дольщиков. Но девелоперов это не радует: рынок перед 1 июля подмораживает, спрос снижается, а от эскроу-счетов с проектным финансированием все равно не уйти, — сообщает Портал BN.ru.
СТРОЙКИ ЧЕРЕЗ СИТО
Как рассказал заместитель председателя комитета по строительству Евгений Барановский, у застройщиков осталось всего несколько дней на диалог с чиновниками. Дальше в комитете по строительству начинается аврал – сотрудникам придется перейти в режим работы 24/7. К ним поступит несколько сот пакетов документов от застройщиков, которые претендуют на возможность и дальше строить на деньги дольщиков.
Напомним, что с 1 июля новый 214-ФЗ обязывает всех российских застройщиков строить только с использованием эскроу-счетов с проектным финансированием. Но старые проекты этой участи могут избежать. Согласно утвержденным критериям Минстроя – при условии 30% готовности дома и 10% проданного по ДДУ жилья. Если проекты реализуются в рамках комплексного освоения территорий и в них предусмотрена безвозмездная передача детсадов и школ государству – тогда планка готовности снижается до 15%. А системообразующие компании (пять регионов присутствия и не менее 1 млн кв. м жилья в работе) могут работать по старинке, если готовность дома вовсе составит 6%. Под такие льготы подпадают только два игрока – это «ПИК» и «Группа ЛСР».
Отвечать за оценку строительной готовности домов будет ГУП «ГУИОН». По словам генерального директора предприятия Аллы Эккерман, кадастровые инженеры уже приступили к подготовке заключений по нескольким проектам. В свою очередь, в комитете по строительству обещают, что в работу кадастровых инженеров вмешиваться не будут. На плечах сотрудников этого ведомства – оценка финансовой составляющей проектов. На основании выкладок Росреестра и данных застройщиков специалисты комстроя будут считать объем проданных в новостройках помещений, плюсовать квадратные метры и т. д. На выдачу заключения отводится 15 дней.
«ЧАС ИКС» НЕ СТРАШЕН
По мнению Евгения Барановского, картина переходного периода вырисовывается весьма благополучной для Петербурга. По крайней мере предварительный анализ показал, что абсолютное большинство новостроек смогут финишировать по старым правилам.
Всего, по данным комитета по строительству, в Петербурге выдано 431 разрешение на строительство 14 млн кв. м жилья – это те объекты, которые уже выведены в продажу и по которым есть ДДУ. Большинство – 283 новостройки – легко укладываются в критерии 30-процентной готовности объектов и смогут смело ехать дальше по рельсам долевого строительства. Еще 116 проектов (на 4,5 млн кв. м) вписываются в критерии 15-процентной готовности.
«На сегодня у нас вызывают опасения 32 проекта, которые на 1 июля не будут удовлетворять критериям правительственного постановления», – рассказал Евгений Барановский. Впрочем, 13 объектов из них (свыше 400 тыс. кв. м) до нужной степени готовности дойдут в течение нескольких ближайших месяцев. По словам чиновника, никаких запретов на подтверждение готовности стройки после «часа икс» нет. Так что эти застройщики, вероятно, также смогут строить по старым правилам.
В сухом остатке, по словам Евгения Барановского, в зоне риска пока оказались лишь восемь объектов. Трем застройщикам банки уже отказали в проектном финансировании. «С этими проектами мы и планируем плотно работать – вести совместный трехсторонний диалог в связке застройщик – орган власти – банк, потому что другого механизма здесь, к сожалению, нет», – говорит Евгений Барановский.
НЕИЗБЕЖНЫЕ ЭСКРОУ
Помимо строек на 14 млн квадратов в работе, петербургским девелоперам выданы разрешения на строительство еще 5 млн кв. м жилья, где продажи пока не стартовали. По словам Барановского, всем этим проектам как раз и светят эскроу. И, соответственно, банковское финансирование, а если не получится – строить на свои.
Как рассказал сопредседатель оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» Олег Островский, в очередь за проектным финансированием сейчас выстроились 95 проектов. На сегодняшний день по четырем объектам заявки одобрены, три получили отказы, остальные продолжают рассматривать. «Пропорции отказов и одобрений – пока не слишком оптимистичные», – отмечает Олег Островский.
Большинство застройщиков, которые сумели пройти через сито банковских проверок, оценивают свой опыт не слишком позитивно. Да и в целом чем ближе час Х, тем более мрачную картину рисуют застройщики, оценивая происходящую реформу.
МНЕНИЯ И ПРОГНОЗЫ УЧАСТНИКОВ РЫНКА
Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург»:
– По новому законодательству нам придется дробить наш крупный проект на несколько участков, создавать отдельные юрлица и выполнять многочисленные нормативы обеспеченности по каждому пятну. В итоге сохранить единую систему благоустройства, зон отдыха и общественных пространств не получится. Мы откажемся от развития больших территорий на 8-10 га. И теперь станем мельчить проекты. В целом увеличение затрат в новых условиях приведет к уменьшению площадей квартир, а применение новых технологий и материалов будет под вопросом – слишком дорого. Рынок ждет упрощение продукта, застройщики станут экономить везде, где это можно. Поэтому главный вопрос, который нужно поднимать на государственном уровне, – как в новых условиях можно будет обеспечить людей качественным жильем.
Михаил Зарубин, генеральный директор ЗАО «47 Трест»:
– Строительная отрасль всегда была площадкой для экспериментов, что происходит и сейчас. Малым и средним строительным компаниям получить проектное финансирование будет невозможно. Им остается строить за собственные средства, брать под стройку обычные кредиты либо объединяться в консорциумы и вести строительство сообща. 214-ФЗ правили каждый год, но сейчас процесс усилился. Я уверен, что осенью появятся очередные пакеты поправок. Но при этом надо четко понимать, что долевого строительства больше не будет.
Елена Бодрова, исполнительный директор НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов»:
– Свободной земли в городской черте не осталось, на окраинах растут жилищные массивы, не обеспеченные социальной и другой инфраструктурой. А перед регионами ставят задачи по наращиванию темпов строительства и одновременно – по повышению уровня комфортности городской среды. Как увязать гетто на окраинах городов и комфортную среду в условиях нового законодательства – непонятно. Позитивный момент – власти на местах начали понимать трудность ситуации. Девелоперы свои лоббистские возможности исчерпали. Поэтому теперь вся надежда на глав регионов. Только их, наверное, и смогут услышать наверху.
Марк Лернер, генеральный директор ООО «Петрополь»:
– Градус пессимизма зашкаливает. Сейчас невозможно заглянуть не только в 2020 год, но и за границы пресловутого 1 июля. У нас на получение проектного финансирования ушло полгода. И пока не верится, что эта модель станет всеобщей.
Банкам сверху спускают амбициозные планы по наращиванию кредитного портфеля. Агентства недвижимости ждут, что дальше – будут ли заинтересованы в них застройщики. В ожидании перехода рынка на проектное финансирование наблюдался всплеск спроса. А сейчас рынок начал остывать. Потребитель привыкает к новому уровню цен и тоже ждет, что дальше. Застройщикам этим летом предстоит горячая пора, а все остальные участники рынка будут находиться в тревожном ожидании.
Юлия Ружицкая, директор по продажам ООО «Главстрой»:
– Рост цен, снижение рентабельности и ограничение конкуренции – все это уже наблюдается на рынке. Выводить жилье в продажу по новым правилам будут все меньше – это очевидно. У нас на согласование проектного финансирования с банком было потрачено около года. По нашему опыту могу сказать, что не всякий застройщик осилит этот колоссальный труд. Мы на прошлой неделе вышли на финишную прямую и заключили первый договор по эскроу-счетам. Но пока ни мы, ни банк не понимаем, что с этим делать. К примеру, как быть, если у дольщика был заключен договор с рассрочкой? Самое печальное – сильный рост себестоимости. Пока не можем оценить, насколько дороже будет обходиться стройка.
Светлана Денисова, руководитель отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Рынок на перемены уже отреагировал тем ростом цен, который мы наблюдали во второй половине 2018-го. Резкого скачка теперь мы точно не увидим. Мы не можем в рамках проекта КОТ вывести новую очередь ЖК с использованием эскроу по ценам существенно выше, чем в очередях с высокой степенью готовности. Тем более что экономическая ситуация и состояние доходов населения диктует нам более аккуратную ценовую политику, а все текущие показатели говорят о замедлении рынка.
Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой»:
– Проектное финансирование и эскроу-счета – это не страшно. И при работе с определенными банковскими программами и по определенным технологиям можно добиваться хорошей рентабельности. Кроме того, сейчас требуется оптимизация бизнеса. Мы уже привлекли консалтинговую компанию, которая провела аудит нашего коммерческого блока и указала на больные точки бизнес-процессов. В итоге за девять месяцев мы увеличили выручку более чем в пять раз. В целом ситуация не такая критичная, как мы себе ее рисуем. Просто были в одной ипостаси, а сейчас будем работать в другой.
Текст: Александр Смирнов