Застройщик не всегда должен делить единый земельный участок,  на котором расположены несколько МКД. Закон не запрещает формировать один участок под несколькими домами, в том числе когда они являются единым жилищным комплексом с особенностями коммуникаций и инфраструктуры:

При возведении и последующей эксплуатации двух и более отдельно стоящих многоквартирных домов, в том числе составляющих единый жилой комплекс, допускается формирование единого земельного участка, что влечет возникновение права собственности всех собственников помещений в этих домах на единый земельный участок.
Общество, являясь собственником земельного участка, осуществило на нем строительство имущественного комплекса, состоящего из двух многоквартирных домов. Помещения в указанных домах переданы в собственность участников долевого строительства, право собственности которых зарегистрировано в установленном порядке.
Указывая на то, что с момента регистрации права собственности первого лица на помещение в многоквартирном доме, возведенном на указанном земельном участке, возникло право общей долевой собственности собственников помещений на этот участок и прекратилось право собственности общества, оно обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации прекращения права собственности на участок.
Регистрирующий орган отказал, посчитав, что строительство двух многоквартирных домов на одном земельном участке противоречит требованиям Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) и и в данном случае необходимо сформировать земельные участки под каждым из построенных домов.
Общество, считая данный отказ незаконным, нарушающим его права и законные интересы в сфере экономической деятельности, оспорило его в суд.
Арбитражный суд первой инстанции решением, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций, отказал в удовлетворении требования общества.
Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила состоявшиеся по делу судебные акты и направила дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции, указав следующее.
Положениями части 1 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ) и части 1 статьи 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Из приведенных норм, а также разъяснений, изложенных в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме, а прежний собственник (застройщик) утрачивает право на распоряжение им.
Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества (часть 1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).
Если земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, сформирован (предназначен) для строительства многоквартирного дома, с учетом положений части 5 статьи 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), части 5 статьи 40 Закона N 218-ФЗ запись о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности на первое помещение в многоквартирном доме и права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на этот земельный участок как на их общее имущество.
При этом следует учитывать, что положения Земельного кодекса Российской Федерации, Градостроительного кодекса Российской Федерации, Законов N 189-ФЗ и 214-ФЗ не содержат запрета на формирование единого земельного участка в целях возведения и последующего обслуживания, эксплуатации и благоустройства двух и более отдельно стоящих многоквартирных домов, в том числе составляющих единый жилой комплекс, что предполагает возникновение права общей долевой собственности всех собственников помещений в этих домах на единый земельный участок.
В данном случае общество при рассмотрении спора указывало на то, что в соответствии с проектной документацией (получившей положительное заключение экспертов, подтверждающее соблюдение градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил) и выданным уполномоченным органом разрешением на строительство на спорном частном участке изначально предусмотрено возведение имущественного комплекса из двух корпусов - четырехэтажных многоквартирных домов с общей территорией и элементами благоустройства. Между тем данным доводам, имеющим существенное значение для правильного разрешения спора, суды оценки не дали.

Источник: КонсультантПлюс