РОССИЙСКИЙ СОЮЗ СТРОИТЕЛЕЙ

27 мая 2026 года в Нижнем Новгороде в рамках подготовки к 80-му заседанию Совета законодателей Приволжского федерального округа состоялся круглый стол, посвященный основным направлениям совершенствования законодательства в сфере жилищного строительства. Организаторами выступили Совет законодателей ПФО и Законодательное Собрание Нижегородской области. В мероприятии приняли участие представители ведущих строительных компаний округа, Правительства Нижегородской области, Общероссийского межотраслевого объединения работодателей «Российский Союз строителей», а также эксперты и девелоперы из Кыргызстана, Башкортостана, Оренбурга, Ижевска, Кирова, Санкт-Петербурга и других регионов.

Главной темой обсуждения стал механизм комплексного развития территорий, который сегодня является основным, а в ряде регионов — уже единственным инструментом жилищного строительства. Участники круглого стола проанализировали успешные региональные практики, выявили правовые пробелы и административные барьеры, сдерживающие реализацию проектов КРТ, и сформулировали конкретные предложения по совершенствованию федерального и регионального законодательства. В центре внимания оказались вопросы изъятия земельных участков и определения размера возмещения, работа с историческими территориями, создание социальной инфраструктуры, а также новая инициатива о введении инфраструктурного платежа и формировании региональных фондов инфраструктурного развития.

Одним из ключевых спикеров выступил Максим Владиславович Федорченко, вице-президент РСС, председатель комитета РСС по улучшению инвестиционного климата и комплексному развитию территорий. Он предложил основные направления совершенствования законодательства о КРТ и выступил с ключевой инициативой — введением инфраструктурного платежа.

Открывая мероприятие, Председатель Совета, Председатель Законодательного Собрания Нижегородской области Евгений Люлин поприветствовал собравшихся и напомнил, что президент Российской Федерации поставил перед строительной отраслью конкретную и чрезвычайно амбициозную задачу: ежегодно улучшать жилищные условия не менее чем для пяти миллионов семей. Для достижения этого показателя необходимо строить 0,8 квадратного метра жилья на каждого человека в год. Е.Б. Люлин констатировал, что пока этот рубеж не взят: есть регионы-лидеры и отстающие, однако каждый субъект федерации располагает серьёзными резервами для выполнения поставленной задачи.

Инструментом, который способен обеспечить решение этой задачи, Люлин назвал именно комплексное развитие территорий. Механизмы КРТ позволяют вовлекать в оборот неэффективно используемые земли, расселять аварийное жильё, синхронизировать планы застройщиков с развитием инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры. Это не просто строительство отдельных домов, а системная работа с городской средой: квартальная застройка, создание общественных пространств, рациональное использование ресурсов территорий. При грамотной реализации КРТ даёт мультипликативный эффект — растут не только объёмы ввода жилья, но и качество жизни, налоговая база, инвестиционная привлекательность территорий.

В качестве рабочей основы для обсуждения Евгений Люлин предложил проект итогового документа, который был заблаговременно разослан участникам. Все изменения, дополнения и исключения избыточных положений предлагалось вносить коллективно в ходе работы над этим проектом.

Евгений Борисович отметил, что в регионах Приволжского федерального округа уже сформированы хорошие практики реализации проектов КРТ, которые полностью отвечают идеологии комплексного развития территорий. Эти практики доказали свою эффективность и могут служить основой для более широкого тиражирования.

Главная задача сегодняшнего совещания, подчеркнул спикер, — выработать конкретные решения, которые позволят совершенствовать федеральное законодательство, снять существующие ограничения и узкие места, а также скорректировать региональные нормативные акты. Многие барьеры, препятствующие ускоренной реализации проектов КРТ, хорошо известны: это и вопросы изъятия земельных участков, и сроки проведения торгов, и синхронизация бюджетных и инвестиционных циклов. Их необходимо последовательно устранять.

Министр градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области Дарья Шунаева подчеркнула, что механизм КРТ в настоящее время является абсолютным приоритетом в развитии жилищного строительства, регенерации городских территорий и освоении незастроенных площадок. Количество проектов, находящихся в проработке, уже приближается к ста. Заключено 27 договоров комплексного развития, которые предусматривают создание нового жилищного фонда, а также объектов социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры.

В рамках ежедневной работы, продолжила Дарья Дмитриевна, выявляется ряд узких мест, требующих дополнительного законодательного регулирования. Эти предложения неоднократно обсуждались с коллегами из законодательного собрания, профильных ведомств и представителями бизнеса. Сейчас ведётся работа с федеральными структурами, чтобы найти точки соприкосновения и запустить соответствующие инициативы в реализацию. Все предложения вошли в проект решения, который был заранее разослан для изучения.

Первый ключевой вопрос, который выделила докладчик, касается определения размера возмещения за изымаемое жилое помещение. Действующее законодательство неоднозначно трактует дату, на которую должна определяться стоимость изымаемого помещения. На практике стоимость жилья до принятия решения о изъятии и после него существенно различается. Временной разрыв между датой заключения договора и процедурой выплаты может составлять от полутора лет и более. За это время стоимость жилья увеличивается, и показатели, заложенные в экономическую модель, корректируются. Для снижения этого разрыва предложено уточнить сроки, относительно которых определяется размер возмещения.

Второй вопрос касается локации, из которой застройщики должны подбирать жильё для расселения в рамках КРТ. Города федерального значения уже получили право устанавливать на региональном уровне соответствующие требования, однако иные регионы такого права лишены. Дарья Шунаева отметила, что в Нижегородской области формируются рекомендации для застройщиков в составе договоров КРТ, и застройщики, как правило, идут навстречу, особенно когда финансово-экономическая модель позволяет переселять жителей в пределах той же площадки КРТ, то есть в соседний новый дом, без смены привычного ареала обитания. Тем не менее, эта практика нуждается в законодательной поддержке.

Особо остро, по словам Дарьи Дмитриевны, стоит вопрос комплексного развития исторических территорий. Распоряжение объектами культурного наследия, ценными объектами инфраструктуры сопряжено с рядом периметров ограничений, которые препятствуют эффективному освоению таких территорий. В законодательстве отсутствует прямой, прозрачный и чёткий механизм, позволяющий комплексно работать с историческими территориями в рамках КРТ и передавать соответствующие объекты девелоперам для выполнения необходимых работ по условиям договора. В каждом конкретном случае приходится подбирать корректный и законный механизм действий, однако градостроительное и профильное законодательство в этой части должны быть более ясно и чётко привязаны друг к другу.

Кроме того, спикер обозначила ряд предложений технического характера, в том числе по упрощению вопросов государственного учёта и отчётности в рамках комплексного развития.

Отдельно она остановилась на проблеме создания социальной инфраструктуры, которая неизбежно возникает при реализации любого жилищного проекта. Первая проблема — источники финансирования. При высокой стоимости денег и ограниченных бюджетных возможностях регион вынужден искать гибкие пути, позволяющие создавать необходимые объекты с наименьшими затратами как для бюджета, так и для девелопера. Одним из способов могло бы стать заключение прямых договоров в рамках КРТ с последующим проведением торгов уже в рамках концессии на создание социальных объектов, либо привлечение проектного финансирования.

Вторая проблема — радиус доступности социальных объектов. Существующие нормативы не всегда учитывают сложившийся характер поведения потребителей и организацию движения пешеходных потоков в городских населённых пунктах.

Третья проблема — ограниченность земельного ресурса и состояние существующих социальных объектов, построенных в середине прошлого века. Многие из них требуют реконструкции либо полного сноса и повторного строительства с учётом степени износа. Однако любая работа с такими объектами неизбежно влечёт формальный пересмотр параметров, которые были заложены десятилетия назад. Например, объект мощностью 500 мест после реконструкции с учётом современных требований может быть приведён к мощности 300 мест, поскольку к нему будут применяться нормы, действующие на текущий момент. Не пересмотрев существующее регулирование, резюмировала Дарья Шунаева, регионы останутся в позиции стагнации, а возможности по развитию и улучшению существующих объектов минимальными усилиями будут крайне ограничены. По этому вопросу она попросила поддержки со стороны Российской Федерации.

Юрий Захаров, генеральный директор девелоперской компании «Железно», проследил эволюцию жилья как места обитания человека: от пещеры и аграрного двора к доходным домам, которые назвал первым прототипом жилья, сдававшегося внаём. Принципиальное изменение, по его словам, произошло в советские годы. В 1955 году указ об исключении излишеств в жилищном строительстве привёл к тому, что дома стали выражать только функцию — спать, готовить пищу. Никакого архитектурного облика они не создавали, формировался единый для всей страны морфотип. Юрий Анатольевич констатировал: «У нас украли архитектуру, украли эстетику». Коммерческое строительство 1990-х годов, по его оценке, принципиально не улучшило ситуацию — застройка стала лишь более агрессивной и ушла ввысь.

Сегодня, отметил спикер, обсуждаются в основном квадратные метры, этажность, количество парковочных мест. Однако под этой вершиной айсберга находятся более серьёзные вещи. Например, этажность напрямую влияет на рождаемость: чем выше этажи, тем меньше детей в семье. Также речь идёт о безопасности, социальной контактности, развитии малого бизнеса и устойчивом развитии территорий.

Юрий Анатольевич сформулировал предназначение своей компании: с любовью и уважением к человеку создавать города будущего. Он привёл образ ДНК как принтера, который определяет облик организма. То же самое, по его словам, относится к типу застройки: среда определяет паттерн поведения человека. Какова среда, таким человек и становится. Это научное знание, подтверждённое мыслителями от Карла Маркса до современных авторов.

Существует научно обоснованный идеальный морфотип для горожанина — плотный среднеэтажный город, или urban mix. Советский микрорайон («башни в парке») неэффективен, поскольку большие пространства разъединяют жителей и становятся отчуждаемой территорией. Субурбия не формирует ни сервисы, ни сообщество. Юрий Анатольевич, как девелопер, который сам строит в формате 4–8 этажей, заявил, что он абсолютно эффективен: не нужно строить 25 этажей, чтобы много заработать.

Что даёт такой подход? Ментальное и физическое здоровье, сохранение времени благодаря 15-минутной доступности сервисов, визуальный контроль пространств самими жителями (принцип «глаз на улице»), качественные социальные связи и формирование устойчивого сообщества. Чем больше у людей позитивных контактов с малознакомыми людьми, тем лучше психологическое здоровье.

Простейшее техническое задание для девелопера Юрий Анатольевич Захаров сформулировал финалом русских сказок: «И жили они долго и счастливо». Эта фраза, по его мнению, должна быть идеологической основой каждого строящегося объекта.

В качестве предложения Юрий Анатольевич Захаров заявил о необходимости изменить нормативную базу по проектам КРТ: на крупных территориях и больших локациях включать в требования те метрики, о которых он рассказал. Завершая, он призвал оставлять наследие, а не наследить.

Министр строительства Нижегородской области Дмитрий Груничев кратко рассказал о работе правительства Нижегородской области по совершенствованию механизмов комплексного развития территорий.

Он пояснил, что ключевой вопрос заключался в том, каким образом развивать социальную инфраструктуру в рамках проектов КРТ. В подготовке окончательного решения участвовали законодательное собрание, экспертное сообщество, девелоперы и структурные подразделения правительства.

Дмитрий Евгеньевич сообщил, что в регионе принято постановление правительства о размере компенсационного взноса за социальную инфраструктуру. Этот документ позволяет на этапе подготовки мастер-плана и согласования решений на региональных штабах абсолютно понятно и прозрачно определить стоимость создания социальной инфраструктуры, а также ту сумму, которую инвестор при желании может взять на себя.

Ряд инвесторов, реализующих проекты КРТ, выразили желание самостоятельно строить инфраструктуру, продолжил Дмитрий Груничев. Один детский сад уже введён в эксплуатацию, ещё два получили положительные заключения государственной экспертизы, и в ближайшее время за счёт компенсационных взносов планируется начать их строительство.

По финансовым результатам, добавил Дмитрий Груничев, в 2025 году планировалось получить за счёт компенсационных взносов 100 миллионов рублей, однако фактическое исполнение составило почти полмиллиарда рублей. В текущем году ожидается сопоставимая цифра. Работа ведётся в плановом режиме.

Самое главное, подчеркнул спикер, что для каждой площадки, каждого инвестора и каждого участника торгов механизм абсолютно понятен и прозрачен, что существенно сокращает сроки переговоров.

Постоянный живой диалог с законодательным собранием, профессиональным сообществом и строительным университетом, резюмировал Дмитрий Евгеньевич, даёт свои плоды. По итогам 2025 года Нижегородская область поднялась на вторую строчку в рейтинге Росстата. В рейтинге инвестиционно-строительного цикла регион занимает шестую позицию, что, по мнению Д.Е. Груничева, является достойным результатом, хотя борьба за лидерство продолжается.

Максим Федорченко, вице-президент РСС, председатель комитета РСС по улучшению инвестиционного климата и комплексному развитию территорий, в своем выступлении отметил, что Российский Союз строителей уделяет большое внимание механизму комплексного развития территорий. В составе союза создан профильный комитет, который занимается именно этими вопросами, и практически на каждом выездном заседании правления так или иначе обсуждаются проблемы КРТ. Сегодня этот механизм стал основным, а в некоторых регионах — уже единственным инструментом жилищного строительства.

Максим Владиславович подчеркнул, что механизм КРТ запущен повсеместно, и в разных регионах складываются различные позитивные практики. Нижегородская область традиционно славится тщательной проработкой градостроительных проектов КРТ и высоким уровнем мастер-планирования, с чем союз знакомился лично. Новосибирская область, которую представляет Максим Владиславович, обладает успешным опытом работы регионального оператора КРТ.

Максим Федорченко сфокусировался в первую очередь на вопросах, которые сдерживают развитие механизма КРТ, и назвал основные направления совершенствования законодательства. По его словам, законодательство содержит много пробелов, и эти пробелы становятся очевидными при практической реализации проектов. Строительные компании, застройщики и органы власти сталкиваются с конкуренцией норм градостроительного и земельного права. В отсутствие чёткого законодательного регулирования судебная практика также имеет значительные пробелы, и суды в одних и тех же ситуациях принимают в разных регионах разнонаправленные решения. Это касается вовлечения земельных участков в границы КРТ, процедур изъятия, условий договора о КРТ и других аспектов.

По мнению Максима Владиславовича, совершенствование механизма КРТ должно идти по трём основным направлениям. Первое — сокращение и упрощение административных процедур. Второе — повышение инвестиционной привлекательности проектов. Третье — повышение гарантий прав граждан. Это особенно важно, поскольку если граждане не будут заинтересованы в механизмах КРТ, возникнет сопротивление, которое в конечном счёте не позволит эффективно развивать данный инструмент.

Максим Владиславович Федорченко сообщил, что по итогам обсуждений, в том числе на площадке Нижегородской области, уже подготовлен ряд позитивных изменений в законодательстве. Три законопроекта в настоящее время находятся в Государственной Думе. Первый — законопроект № 1170171-8, регламентирующий сроки внесения изменений в генеральные планы и правила землепользования и застройки. Проведённый Минстроем России мониторинг показал, что в отдельных регионах такие сроки могут достигать более 800 дней. Второй — законопроект № 1133108-8 об упрощении процедуры согласования передачи земельных участков, находящихся в федеральной собственности, при реализации проектов КРТ. Это крайне важно для освоения крупных площадок. Третий — законопроект № 1167456-8 о возможности изменения сроков реализации договора о КРТ. Договоры заключаются на длительные сроки, однако заранее оценить все условия невозможно. Сложная экономическая ситуация вносит коррективы, и договор должен быть более гибким, что повысит инвестиционную привлекательность и позволит застройщикам более уверенно заходить в такие проекты с большими объёмами средств.

Далее Максим Владиславович остановился на ещё одной важной проблеме. Недавно был принят закон, согласно которому застройщик в рамках КРТ обязан строить в том числе объекты социальной и иной инфраструктуры. Однако это понятие трактуется совершенно по-разному. Не секрет, что в большинстве регионов одним из регуляторов градостроительной деятельности стала прокуратура, которая толкует данные понятия крайне расширительно, полагая, что граждане должны быть полностью обеспечены и социальными объектами, и дорогами, и сетями. Это сильно влияет на стоимость проектов и на их инвестиционную предсказуемость. Инвестор-застройщик и банк, который планирует финансировать проект, не могут заранее реально оценить затраты, которые придётся понести. Если социальные объекты регионы уже научились более или менее точно рассчитывать, то дороги, инженерные сети и прочая инфраструктура остаются неопределёнными и очень дорогими. По оценкам экспертов, строительство социальных объектов увеличивает себестоимость квадратного метра на 20–25 тысяч рублей. Застройщики в целом готовы строить социальную инфраструктуру, поскольку это отвечает потребностям будущих новосёлов и повышает продажную стоимость квадратного метра — люди охотнее покупают квартиры в таких домах. Однако необходима предсказуемость затрат.

Максим Владиславович предложил ввести механизм инфраструктурного платежа. Суть предложения заключается в том, чтобы установить право субъекта Российской Федерации вводить фиксированный инфраструктурный платёж, что обеспечит абсолютно чёткую предсказуемость затрат для застройщиков. Второй элемент — предоставить право создавать региональные фонды инфраструктурного развития, в которые такой платёж будет поступать. Эти фонды станут специализированными операторами и едиными заказчиками по проектированию и строительству объектов социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры.

Максим Федорченко пояснил, что такой подход даёт две важные вещи. Во-первых, инфраструктурный платёж не является налогом или сбором, следовательно, не поступает в консолидированный бюджет, где средства в случае острой бюджетной необходимости могут быть перенаправлены на иные цели, как бы ни старались их «окрасить». Платеж носит строго целевой характер. Во-вторых, региональный фонд получает возможность создавать программу и, привлекая дополнительно федеральные, региональные и иные средства, планировать строительство социальных объектов таким образом, чтобы будущие жилые районы были своевременно обеспечены инфраструктурой. При этом фонд обеспечивает эффективную передачу построенных объектов на баланс муниципалитета. Сейчас у застройщиков возникает проблема: некоторые компании, уже передавшие объекты на баланс муниципалитета, столкнулись с огромными претензиями со стороны налоговых инспекций, поскольку механизм передачи недостаточно урегулирован.

М.В. Федорченко сообщил, что в Совете Федерации данная идея была поддержана. В Новосибирской области уже началась проработка этого механизма совместно с органами власти. Он попросил коллег поддержать предложение и продолжить рассмотрение этого вопроса на Совете законодателей Приволжского федерального округа.

Затем участники круглого стола перешли к дискуссии. Состоялся обмен мнениями по всем заявленным вопросам: совершенствование механизмов изъятия и возмещения, развитие исторических территорий в рамках КРТ, создание социальной инфраструктуры, внедрение инфраструктурного платежа и формирование региональных фондов инфраструктурного развития. Представители строительных компаний, органов государственной власти и экспертного сообщества задавали уточняющие вопросы, приводили примеры из собственной практики, высказывали дополнительные предложения. Особое внимание участники уделили трём законопроектам, находящимся на рассмотрении в Государственной Думе, а также инициативе о введении инфраструктурного платежа, которую поддержало большинство выступающих.

По итогам круглого стола принято решение подготовить итоговый документ с конкретными предложениями по совершенствованию федерального и регионального законодательства в сфере комплексного развития территорий. В документ будут включены все прозвучавшие инициативы: уточнение сроков определения размера возмещения за изымаемое жильё, наделение регионов правом устанавливать требования к локациям для расселения, разработка чёткого механизма работы с историческими территориями в рамках КРТ, создание региональных фондов инфраструктурного развития и введение инфраструктурного платежа, а также рекомендации об ускорении принятия трёх ключевых законопроектов, уже внесённых в Государственную Думу. Подготовленный документ будет направлен в профильные комитеты Федерального Собрания, Правительство Российской Федерации и органы государственной власти субъектов Российской Федерации для дальнейшей работы.

РОССИЙСКИЙ СОЮЗ СТРОИТЕЛЕЙ  

Источник: omorrss.ru