Бизнес и власть об инвестиционной политике Петербурга

20.05.2019

Смольный пересматривает акценты в сфере инвестиционной политики, — сообщает dp.ru. Власть видит себя участником процесса, а не основным заказчиком. Эти тезисы на круглом столе в «ДП» глава комитета по инвестициям Роман Голованов обсуждал с городским бизнесом.

Роман Голованов, председатель комитета по инвестициям Санкт–Петербурга:
Я благодарен «Деловому Петербургу» за возможность пообщаться с бизнесом. Нам необходимо совместно перезапустить инвестиционные процессы в городе и сделать их более активными. Задачи, которые ставит врио губернатора Александр Беглов, — это выстроить инвестиционные процессы и сделать город участником процесса, а не основным заказчиком. Основные компетенции комитета по инвестициям: предоставление земельных участков, заключение соглашений о стратегических инвестиционных проектах и ГЧП–проектах. Мы являемся значительной частью инвестиционного процесса в целом, именно мы начинаем от идеи до завершения процесса, подведения итогов.

Владимир Вишневский, заместитель генерального директора АО «ВТБ Девелопмент»:
Заявленный перезапуск инвестиционных процессов в городе потребует усилий в широком перечне направлений и интересов. Попробую сфокусироваться на одной составляющей, которая серьезно влияет на инвестиционный климат и на привлечение инвесторов. Я говорю о налогообложении, возникающем на первичной стадии инвестирования: о налоге на имущество и земельном налоге. Это бремя возникает у инвестора сразу же, как только он приступает к реализации инвестпроекта, в то время как на окупаемость проект выйдет через несколько лет. Мы видим конфликт интересов между необходимостью привлекать инвестиции и наполнять бюджет всеми доступными средствами.

На 1 января 2019 года в Санкт–Петербурге установлена новая кадастровая стоимость для земельных участков. Как это касается инвесторов? Приведу в пример два наших проекта. Компания, управляющая индустриальным парком «Марьино», оказывает услуги по развитию и содержанию инженерных сетей. Она же является собственником земельных участков, на которых располагаются сети. Вид разрешенного использования — коммунальное назначение. Кадастровая стоимость таких земельных участков выросла практически в 5 раз. Это означает, что управляющая компания будет вынуждена пропорционально росту налоговой составляющей поднять тарифы на эксплуатацию для своих резидентов.

Кадастровая стоимость земли коммунального назначения сопоставима со стоимостью земель промышленного назначения. Но земли коммунального назначения не предназначены для коммерческого оборота, они не продаются, и у них нет потенциала роста стоимости, так как инженерные сети и дороги не являются коммерческими объектами.

В проекте комплексного освоения территории «Югтаун» мы все еще находимся на ранней стадии реализации и не имеем возможности полноценно к нему приступить, так как город не предоставил градостроительные планы. Строить и продавать жилье мы пока не можем, однако кадастровая стоимость этих земельных участков в начале года выросла на порядок, и мы уже обязаны платить повышенный налог. Я понимаю, что ситуация непростая. Но мне кажется, что из нее при желании можно найти выход. Как минимум внести разумные корректировки в закон СПб о налоговых льготах и привести кадастровую стоимость к рыночной.

Роман Голованов:
Налогообложение и кадастровая стоимость — это общефедеральная норма, которой мы должны следовать. Насколько мы сможем отрегулировать на региональном уровне подход к налогообложению — я думаю, этот вопрос можно отработать в составе рабочей группы Штаба по улучшению условий ведения бизнеса, куда включены представители экономического блока. Сформулируйте проблему со ссылками на законодательство, чтобы можно было нагляднее оценить.

Для решения подобных задач в Петербурге существует целая система советов, совещательных органов и рабочих групп. Вопрос только в том, чтобы наладить ее деятельность и сделать эффективной.

Алексей Силкин, директор СПб ГБУ «Управление инвестиций»:
Поддержу предложение Романа Алексеевича: у нас созданы совещательные институты с бизнесом, и оцениваются они эффективно. При том же штабе есть группа по улучшению инвестиционной деятельности. При КИО также есть аналогичная рабочая группа по повышению эффективности взаимодействия бизнеса и органов власти в сфере имущественных отношений в Санкт–Петербурге, где этот вопрос может быть рассмотрен. Обязанность актуализировать сведения о кадастровой стоимости предусмотрена нормативными актами. С 2019 года мы живем с новой кадастровой стоимостью, и, с моей точки зрения, вполне рабочей является идея рассмотреть вопрос о данной категории земель и их стоимости. Мы можем изучить возможность единых критериев оценки.

С одной стороны, приведенный вами пример показателен. С другой — коммуникации и инженерные сети — это то, что действительно влияет на эффективность бизнеса. Преимущество вашей организации, куда мы направляем инвесторов, если мы не можем помочь с городскими землями, в том, что индустриальный парк обеспечен инфраструктурой. И это дает возможность зарабатывать резидентам дополнительные доходы.

Роман Голованов:
Оптимизация расходов и налаживание системы — это направление нужное. Мы живем в уникальном городе, где можно зарабатывать и делать это вместе. И здесь помогут понятные для бизнеса инструменты: ускорение процессов согласования и принятия решений, информационная и маркетинговая поддержка.

«ДП»:
Возвращаясь к ревизии. При Валентине Матвиенко были дорогие инфраструктурные проекты — дороги, заводы. Потом возникло ощущение, что экономика поменялась: проекты стали мельче, но разнообразнее — стало много ГЧП социального направления. Вы сейчас проводите ревизию проектов — каковы ее результаты?

Роман Голованов:
Результаты разные. Результат первой ревизии скоропостижный — это отмена строительства «Аэроэкспресса». Перед нами не стоит задача сосредоточиться на гигантских проектах, нужно учитывать макроэкономику. Нет задачи ограничить и нижний уровень проектов. Надо подходить к проектам с градацией, с учетом затраченных усилий. Проекты могут быть интересные — стоимостью 1 млн рублей и с супермаржинальностью, но пусть этим увлекается бизнес, а не город.

Принципиально разделение по отраслям: комитет по промышленности отвечает за инвестиции в промышленность, комитет по инвестициям ответствен за предоставление земельных участков для реализации проектов нежилого характера, все остальное предоставляем как целевым образом, так и через торги. Размер проектов разный, но и уровень поддержки тоже разный. Мы предоставили земельный участок, дальше инвестор все риски несет самостоятельно. Есть стратегические инвестиционные проекты — уже другой уровень поддержки.

Приоритетные отрасли как были, так и остались. Акценты, на мой взгляд, формулировать неправильно, мы должны действовать в соответствии со спросом на рынке. А спрос — это фармацевтика, легкая промышленность, а также проекты ГЧП.

Город продолжает готовить пилотные проекты в разных отраслях, особо актуальны проекты по приспособлению для современного использования объектов культурного наследия. Так, правительством утвержден проект реконструкции оранжереи в Таврическом саду — это достаточно интересное место, но с большим количеством ограничений по культурному наследию. Есть интерес инвестора, который готов реализовать концепт социально–культурной направленности с зонами для обучения, проведения выставок, различных активностей.

Мы увеличиваем линейку проектов, к примеру, в гостиничной сфере — несмотря на проблематику на рынке, ее все равно нужно развивать. Вопрос в грамотном регулировании и пресечении нарушений со стороны инвесторов, которые на земле под гостиницу собираются строить что–то другое.

Сергей Попов, генеральный директор ООО «ЛЛорд»:
Если рассматривать инвестиционные перспективы с чистого листа, то хотелось бы спросить о масштабных задумках, которые могут ждать нас впереди. Например, пересмотр гостиничного направления. Подход понятен, но будут ли серьезные изменения в подходах к инвестициям в целом?

Детали обозначу в следующих направлениях. Первое — город Санкт–Петербург не единственный владелец земли, существует много частных землевладельцев, у них достаточно большие земельные массивы. В других регионах есть опыт, когда структуры, подобные комитету по инвестициям, занимаются и частными землями. Иногда оказывается, что в частных землевладениях есть наделы, которые позволяют более эффективно реализовать городские цели. Конечно, существует процедура изъятия, но, может, лучше пробовать договариваться о совместных проектах? Планируется ли в этом направлении развивать деятельность комитета?

Второе — фактическим итогом многолетнего развития города является, в частности, то, что функцию «общегородского девелопера» никто из структур города на себя не берет. Мнение профильных комитетов сводится на уровень руководства города, которым принимается какое–то взвешенное решение. Тем не менее перспективы развития транспортной, инженерной и иной инфраструктуры территорий напрямую определяют их дальнейшую инвестиционную привлекательность. Эти вещи говорят о необходимости стратегического подхода городских властей к формулированию планов развития города. Может быть, комитет по инвестициям в будущем возьмет на себя аналитическую функцию, чтобы задавать общие стратегические направления развития города?

И третье — инвестиционная деятельность должна исходить из понятных и стабильных условий сотрудничества. Можете ли обрисовать в общем, какие изменения ждут инвесторов?

Роман Голованов:
Город приветствует любые инвестиции с высоким уровнем доходности инвесторов и уровнем производительности самих процессов. Спрос на рынке городу определять неуместно, бизнес это лучше чувствует. Проекты, где спрос не столь устойчив и рентабелен, но которые носят социально–экономический характер, относятся к сфере ГЧП.

Существующее законодательство на федеральном уровне позволяет реализовать любые формы взаимодействия с городом, инструментов масса. Сейчас мы с участием рабочей группы Штаба по улучшению условий ведения бизнеса готовим простое описание продуктов, которое позволяет проще объяснить, что такое законодательство, ведь часто эти нормы тяжело превратить в реалии бизнеса. Надеюсь, что так появятся понятные и визуализированные схемы, которые могут переложить идею в законодательную плоскость.

Относительно масштабных проектов, согласен, городу необходимо развивать инфраструктуру, и под нее должен образовываться бизнес. Что первично? Сначала город куда–то идет, потом приходит бизнес с требованиями «Дайте!», либо город проложит дорогу «в никуда», а инвестор реализует проект? Наверное, это движения взаимосвязанные. Посмотрите ретроспективно: ЗСД повлиял на развитие прилегающей территории. Сейчас в активной фазе находится строительство широтной скоростной магистрали — ШМСД. Влияние на развитие территории будет значительным.

Если говорить об инженерной подготовке территории, то на юге города в сторону Петродворца территория явно не развита, и с точки зрения девелопмента это предмет обсуждения. Если с вашей стороны будет предоставлена аналитика, мы готовы рассмотреть предложения. Окупаемость инфраструктуры с точки зрения государства никто в цифры не переводил, но обоснования потребуются.

По условиям ведения гостиничного бизнеса нет пересмотра — есть ревизия и отлаживание процессов. Мы как японцы — пытаемся выстроить бережливое производство, аккуратно и последовательно. Для тех, кто хочет добросовестно вести гостиничный бизнес, мы сможем предложить законодательные инструменты с учетом этих изменений. Относительно частных земельных участков — существующее законодательство позволяет вовлечь их в оборот. Если вы построите на собственной земле школу, то город готов ее выкупить. Поэтому предлагайте готовые идеи.

Алексей Силкин:
Кроме того, у нас есть институт комплексного развития территорий, предполагающий возможность частному лицу — собственнику земли или зданий, в тех площадях, которые определены под комплексное устойчивое развитие, — выступить с инициативой вовлечения этих территорий в инвестиционный оборот. Это те крупные проекты, в которых частный бизнес может поучаствовать. У нас «нормативка» на уровне законов принята, в ближайшее время будет принят подзаконный акт, регулирующий порядок заключения соглашения о комплексном развитии территории.

Роман Голованов:
У нас есть стратегия социально–экономического развития 2020–2035, где определены приоритетные направления. Мы будем использовать этот инструмент, отвечая на вопрос правительства: «Можно ли в сферу привлечь инвестиции?» Дальше идет кропотливая работа, чтобы определить предмет инвестиций. Государство нацелено приобретать услуги у частного сектора, и все контракты — это яркий пример, когда под гарантированное приобретение товаров в рамках 44–ФЗ инвестор вкладывает определенную сумму, а государство обязано приобретать товары. Это гарантированный спрос. По услугам в транспортной сфере это возможно.

Существует возможность сделать инвестпроекты, где город покупает саму услугу, а дальше идет процесс контроля. Поэтому подход взвешенный. На какие направления мы можем расходовать бюджетные средства, а какие целесообразно приобрести на рынке? Если на рынке эта услуга ярко представлена — так, в транспортных интеллектуальных системах есть компании, которые могут предоставить городу такую услугу. Мы ведем сейчас работу по определению предмета закупки. Здесь инвестиционный проект нетривиальный, будет носить пилотный характер, но в целом мы готовы. В любом случае сфер деятельности для государства и частников более чем достаточно.

Артем Гудченко, президент ГК RENTA:
Я представляю частных инвесторов — тех самых частных инвесторов, которые на начало года на своих паевых счетах саккумулировали более 27 трлн рублей, по статистике Банка России, и которых государство активно пыталось вовлечь в инвестиционный процесс. Те инвесторы, с которыми работаем мы, видят в формате коммерческой недвижимости альтернативу инвестициям в жилье после принятия поправок в закон о долевом строительстве. Хотел узнать, стратегия комитета планирует ли каким–то образом вовлекать этот сегмент? В нем скрыт серьезный потенциал. Ежегодно город прирастает порядка 200 тыс. м² таких помещений, и все они находят покупателей. И у собственников стрит–ретейла есть возможность направить софинансирование на развитие, например, деловых пешеходных пространств. Если они увидят перспективы в этом для себя: увеличение пешеходного и транспортного трафика, повышение интереса жителей и туристов к локации. Владимир Демин, который рассказывал о такой программе, на вопрос, можем ли мы наладить диалог бизнеса и власти в этом вопросе, активно передавал эстафету комитету по инвестициям, говоря о том, что КГА не решает такие задачи. На самом деле суть этого предложения состояла в том, чтобы создать целевую адресную программу развития таких пешеходных общественно–деловых пространств и сформировать определенную систему отбора собственников недвижимости, которые сейчас представлены в пространствах, чтобы они получили право поучаствовать в развитии территории. Инвестиции в создание современных торговых кластеров можно переложить на плечи собственников недвижимости, они бы с удовольствием это сделали, видя перспективы для развития собственного бизнеса. Для этого не нужно искать партнеров в виде «Газпрома», которые займутся мощением или другими элементами благоустройства. Все, что касается благоустройства и создания арт–объектов, которые станут элементами притяжения туристического потока, — это может создать бизнес. Но нужен понятный механизм.

Роман Голованов:
Александр Дмитриевич ставит задачи по развитию общественных пространств в городе и увеличению количества территорий, вовлеченных в деловой оборот для создания комфортной среды. Вы спрашиваете о некой программе, что собственники готовы участвовать в создании пешеходной зоны, — а это подразумевает государственное участие. Этот разговор надо выделить в отдельную дискуссию о том, какая форма реализации проекта может быть использована. В госпрограмме я не вижу связи финансирования имущественных вопросов. Что очевидно — это благотворительность. Такие схемы возможны. Вопрос в том, как вы обеспечите благотворительные средства и как увидите результаты этого финансирования в конкретном благоустройстве. Либо вы говорите о том, что город за свои средства превращает улицу в пешеходную, а дальше вы самостоятельно занимаетесь благоустройством прилегающей недвижимости. О чем идет речь?

Артем Гудченко:
Речь идет о повышении экономической привлекательности локаций в городе. Например, Малая Садовая улица, которая стала пешеходной, или 6–я линия В. О. Это примеры создания пешеходных зон, которые превратились в общественно–деловые пространства. Чтобы стимулировать активное развитие таких территорий, в городе должен быть лидер, который сформирует направление. Так как одной из задач комитета по инвестициям является привлечение инвестиций, то это хороший способ это сделать. Если сформируется такая программа на 5 лет вперед, объекты на первых этажах зданий в данных локациях станут интересны точно так же, как сегодня активно выкупаются помещения у будущих станций метрополитена. Покупатели — необязательно действующие инвесторы из Санкт–Петербурга. Это может быть и Москва, и другие регионы. Полной статистики нет, но из 14 трлн рублей, которые были потрачены в прошлом году на приобретение жилья в стране, две трети — это инвестиционные сделки. Люди по–прежнему инвестируют свой капитал в недвижимость как в самый очевидный и предсказуемый актив.

TOP